저는 부동산시행사에서 PF대출을 담당했었습니다. 22년 상반기 때부터 PF대출에 이상기온을 느끼고 있었는데요. 누구나 오를 줄 알았던 금리는 생각보다 더 높게 올라갔고 22년 하반기에는 부동산시장이 엄청 흔들리게 되었습니다. 부동산 시장에 대한 규제를 우습게 생각했지만 부동산시장이 냉각되는 데는 불과 몇 개월밖에 필요하지 않았습니다. 부동산 시장을 이해하는 데에는 많은 부분에 대한 이해가 필요하겠지만 정책에 대한 이해를 시작으로 한다면 거주, 투자관점에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이라 생각합니다.
1. 부동산 규제지역
대한민국의 부동산 규제 지역은 크게 3가지로 나눕니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 분류합니다. 부동산 규제지역은 집값 상승률이 높거나 투기 수요가 많은 지역으로, 투기 억제와 실수요자 보호를 위해 다양한 규제가 적용됩니다.
2. 조정대상지역
조정대상지역은 주택법 제63조의 2 (조정대상지역의 지정 및 해제) 에 아래와 같이 정의가 되어있습니다.
제1항 제1호 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
제1항 제2호 : 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
주택법 시행령 제72조의 3 (조정대상지역의 지정기준) 에서는 세부적인 지정기준이 설명되어 있습니다.
(1) 법 제63조의2 제1항 제1호에 해당하는 지역의 경우: 같은 항에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정 직전월”이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 조정대상지역지정 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
(2) 법 제63조의2 제1항 제2호에 해당하는 지역의 경우: 조정대상지역지정 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매 거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역
나. 조정대상지역지정 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
3. 조정대상지역 규제내용 요약
4. 23년 조정대상지역 현황
조정대상지역은 주택법에 상세하게 설명이 되어있지만 일반인 입장에서는 법령을 정확히 이해할 필요는 없고 현재 조정대상지역이 어디인지가 중요하겠죠.
23년 1월 5일 자로 전국에서 총 4곳만 조정대상지역으로 분류되어 있습니다.
서울 강남, 서초, 송파, 용산구 입니다. 그 외 모든 지역이 올해 해제가 되었습니다.
물론 부동산 시장이 다시 과열된다면 규제지역은 다시 확대될 것입니다.
이상 부동산규제지역 중 조정대상지역에 대한 내용이었습니다.
감사합니다.
[함께보면 좋은 글]
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