23년 대한민국 부동산 정책 정리_부동산 규제지역 중 투기지역

저는 부동산시행사에서 PF대출을 담당했었습니다. 22년 상반기 때부터 PF대출에 이상기온을 느끼고 있었는데요. 누구나 오를 줄 알았던 금리는 생각보다 더 높게 올라갔고 22년 하반기에는 부동산시장이 엄청 흔들리게 되었습니다. 부동산 시장에 대한 규제를 우습게 생각했지만 부동산시장이 냉각되는 데는 불과 몇 개월밖에 필요하지 않았습니다. 부동산 시장을 이해하는 데에는 많은 부분에 대한 이해가 필요하겠지만 정책에 대한 이해를 시작으로 한다면 거주, 투자관점에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이라 생각합니다. 

 

 

 

1. 부동산 규제지역

대한민국의 부동산 규제 지역은 크게 3가지로 나눕니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 분류합니다. 부동산 규제지역은 집값 상승률이 높거나 투기 수요가 많은 지역으로, 투기 억제와 실수요자 보호를 위해 다양한 규제가 적용됩니다. 

 

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2. 투기지역 (소득세법상 지정지역)

조정대상지역, 투기과열지구는 주택법에서 정의하고 있는 반면,  투기지역은 소득세법 제104조의 2 (지정지역의 운영) 에서 아래와 같이 정의가 되어있습니다. 관련법령이 소득세법이 적용되기 때문에 투기지역에 대한 규제는 주로 세금과 관련됩니다. 또한 관련법령에서는 투기지역이라는 표현 대신 지정지역이라는 단어를 쓰고 있다는 것을 알아야겠습니다.

- 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.

 

소득세법 시행령 제168조의 3 (지정지역 지정의 기준 등) 에서는 세부적인 지정기준이 설명되어 있습니다.

- 소득세법 제104조의2제1항에서 “지정지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 고려하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 

(1) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역

나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

 

(2) 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역

나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

 

(3) 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제2호의 규정에 따른 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업등”이라 한다)이 진행중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등을 발표한 경우를 포함한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역

가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것

나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것

 

(4) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업 예정지역ㆍ주변지역 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이 호에서 “예정지구등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구등으로 본다.

가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

나. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 

3. 투기지역(소득세법상 지정지역) 규제내용 요약

23년 현재 투기지역의 규제내용은 투기과열지구의 규제내용과 동일함. 특히 투기지역은 소득세법에서 정해놓은 지역인 만큼 규제내용 중에서 금융규제만 해당됩니다.

 

 

4. 23년 투기지역(소득세법상 지정지역) 현황

투기지역에 대한 지정기준은 소득세법 시행령에 상세하게 설명이 되어있지만 일반인 입장에서는 법령을 정확히 이해할 필요는 없고 현재 투기지역이 어디인지가 중요하겠죠.

23년 1월 5일 자로 전국에서 총 4곳만 투기지역으로 남아있습니다.

현재 투기과열지구, 조정대상지역과 동일합니다.

서울 강남, 서초, 송파, 용산구 입니다. 그 외 모든 지역이 올해 해제가 되었습니다.

물론 부동산 시장이 다시 과열된다면 규제지역은 다시 확대될 것입니다.

이상 부동산규제지역 중 투기지역에 대한 내용이었습니다.

감사합니다.

 

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