23년 대한민국 부동산 정책 정리_부동산 규제지역 중 투기과열지구

저는 부동산시행사에서 PF대출을 담당했었습니다. 22년 상반기 때부터 PF대출에 이상기온을 느끼고 있었는데요. 누구나 오를 줄 알았던 금리는 생각보다 더 높게 올라갔고 22년 하반기에는 부동산시장이 엄청 흔들리게 되었습니다. 부동산 시장에 대한 규제를 우습게 생각했지만 부동산시장이 냉각되는 데는 불과 몇 개월밖에 필요하지 않았습니다. 부동산 시장을 이해하는 데에는 많은 부분에 대한 이해가 필요하겠지만 정책에 대한 이해를 시작으로 한다면 거주, 투자관점에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이라 생각합니다. 

 

 

 

1. 부동산 규제지역

대한민국의 부동산 규제 지역은 크게 3가지로 나눕니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 분류합니다. 부동산 규제지역은 집값 상승률이 높거나 투기 수요가 많은 지역으로, 투기 억제와 실수요자 보호를 위해 다양한 규제가 적용됩니다. 

 

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2. 투기과열지구

투기과열지구는 주택법 제63조 (투기과열지구의 지정 및 해제) 에 아래와 같이 정의가 되어있습니다.

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

 

 

 

주택법 시행령 제72조의 2 (투기과열지구의 지정기준) 에서는 세부적인 지정기준이 설명되어 있습니다.

(1) 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “투기과열지구지정 직전월”이라 한다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

(이 조건은 조정대상지역과 동일하지만 조정대상지역은 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역이라는 전제를 두지 않음)

 

(2) 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

가. 투기과열지구지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳

나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 건수나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 건수(투기과열지구지정 직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳

 

(3) 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목에 해당하는 곳

가. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳

나. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳

다. 해당 지역의 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말한다)의 수가 법 제56조제1항에 따른 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳

 

3. 투기과열지구 규제내용 요약

 

4. 23년 투기과열지구 현황

투기과열지구는 주택법에 상세하게 설명이 되어있지만 일반인 입장에서는 법령을 정확히 이해할 필요는 없고 현재 투기과열지구가 어디인지가 중요하겠죠.

23년 1월 5일 자로 전국에서 총 4곳만 투기과열지구로 분류되어 있습니다. 현재 조정대상지역과 동일합니다.

서울 강남, 서초, 송파, 용산구 입니다. 그 외 모든 지역이 올해 해제가 되었습니다.

물론 부동산 시장이 다시 과열된다면 규제지역은 다시 확대될 것입니다.

이상 부동산규제지역 중 투기과열지구에 대한 내용이었습니다.

감사합니다.

 

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