저는 부동산시행사에서 PF대출을 담당했었습니다. 22년 상반기 때부터 PF대출에 이상기온을 느끼고 있었는데요. 누구나 오를 줄 알았던 금리는 생각보다 더 높게 올라갔고 22년 하반기에는 부동산시장이 엄청 흔들리게 되었습니다. 부동산 시장에 대한 규제를 우습게 생각했지만 부동산시장이 냉각되는 데는 불과 몇 개월밖에 필요하지 않았습니다. 부동산 시장을 이해하는 데에는 많은 부분에 대한 이해가 필요하겠지만 정책에 대한 이해를 시작으로 한다면 거주, 투자관점에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이라 생각합니다.
1. 부동산 규제지역
대한민국의 부동산 규제 지역은 크게 3가지로 나눕니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 분류합니다. 그리고 조정대상지역은 청약과열지역, 청약위축지역으로 구분됩니다. 이외에도 중요한 규제지역이 하나가 더 있는데요. 바로 분양가상한제 적용지역입니다. 주택가격과 밀접한 관계가 있는 분양가상한제 적용지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
2. 분양가상한제 적용지역
조정대상지역, 투기과열지구는 주택법에서 정의하고 있는 반면, 투기지역은 소득세법에서 정의가 되어있습니다. 분양가상한제 적용지역은 과연 어느 법에서 규정하고 있을까요? 분양가상한제 적용지역도 주택법에서 정의되어 있습니다.
분양가상한제 적용지역은 주택법 제58조 (분양가상한제 적용지역의 지정 및 해제) 에 아래와 같이 정의가 되어있습니다.
- 국토교통부장관은 주택법 제57조 (주택의 분양가격 제한 등) 제1항 제2호에 따라 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격ㆍ주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.
그리고 주택법 시행령 제61조 (분양가상한제 적용 지역의 지정기준 등) 에서 아래와 같이 상세하게 기준을 정해놓고 있습니다.
- 법 제58조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역” 이란 투기과열지구 중 다음 각 호에 해당하는 지역을 말한다. 즉, 분양가상한제 적용지역은 일단 투기과열지구에 속해야 합니다.
규제의 강도를 놓고 본다면 투기지역 >= 분양가상한제적용지역 >= 투기과열지구 >= 조정대상지역 순으로 이해하면 좋겠습니다.
(1) 분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “분양가상한제적용직전월”이라 한다)부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률(해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률을 말한다)의 2배를 초과한 지역. 이 경우 해당 지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 아파트 분양가격상승률을 적용한다.
(2) 분양가상한제적용직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역
(3) 분양가상한제적용직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
3. 분양가상한제 적용지역 규제내용 요약
(1) 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)에 따른 분양가격 제한
[적용대상]
사업주체(건축허가를 받아 건설･공급하는 주상복합건축물의 건축주 포함)가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택. 단, 도시형생활주택, 경제자유구역 내 외자유치와 관련된 주택, 관광특구 내 초고층건축물 등은 제외
[산정방식]
택지비와 건축비를 합산한 기준금액 이하로 분양가격을 제한
- 분양가 = (택지비 + 택지비 가산비) + (기본형건축비 + 건축비 가산비)
∙ (택지비) 공급가격(공공택지)이나 감정평가액 또는 개별공시지가(민간택지)를 기준으로 산정
(2) 주택법 제57조 2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) 에 따른 실거주 의무
--> 23년도에 실거주 의무사항이 폐지될 예정입니다. 주택법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용됩니다. 예를 들어, 둔촌주공 분양아파트는 실거주의무 2년으로 청약이 시행되었지만, 주택법 개정된 후 소급 적용 대상이 되기에 실거주의무가 사라집니다.
(가) 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우, 즉, 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택인 경우
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택 : 5년
2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택 : 3년
2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택 : 2년
(나) 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 행정중심복합도시(이하 이 조에서 “행정중심복합도시”라 한다) 중 투기과열지구(제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택인 경우 : 3년
(다) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택으로서 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 미만인 주택의 경우 : 2년
(3) 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) 제1항 제3호에 따른 주택의 전매행위 제한
전매의 사전적 정의는 "샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김" 입니다. 그럼 부동산에서의 전매행위는 선분양 방식의 우리나라 아파트 청약방식에서 나오는 행위로써 기본적으로 없는 물건을 파는 것이기에 그 자체만으로도 예매의 개념에 부합하지만, 부동산에서의 전매는 주택청약 당첨으로 얻은 나중에 지어질 아파트를 구매할 수 있는 권리(분양권) 그 자체를 팔고 사는 것을 말합니다.
주택법에서는 이러한 전매행위기간을 아래와 같이 제한하고 있습니다.
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 - 수도권 : 3년, 비수도권 : 1년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택
1) 투기과열지구 - 수도권 : 3년 / 비수도권 : 1년
2) 투기과열지구가 아닌 지역 - 수도권 : 과밀억제권역 1년, 이외지역 6개월 / 비수도권 : 광역시 중 도시지역 6개월, 이외지역 제한없음
(4) 기타 분양가상한제 지역 지정에 따라 관련법령에서 정하는 사항
4. 23년 분양가상한제 적용지역 현황
23년 1월 5일 자로 전국에서 총 4곳만 분양가상한제 적용지역으로 남아있습니다.
결과적으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용지역이 모두 현재 같습니다.
바로 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 입니다. 이외 지역은 모두 해제가 되었습니다.
물론 부동산 시장이 다시 과열된다면 규제지역은 다시 확대될 것입니다.
이상 부동산규제지역 중 분양가상한제 적용지역이었습니다.
감사합니다.
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